房企融資政策近期成為各方關註的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響👂🏻？針對監管要求大行控製涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行🎤，均表示未收到收緊貸款增速占比的相關EON4。同時有全國性股份製銀行人士指出🛖💄，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款占比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。
年初即已表態
值得註意的是，今年1月16日𓀉，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控製房地產在新增信貸資源上的占比。
中證君了解到🚔🖲，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款占比的限製，雖未有明文📗，但各家銀行基本都遵守這一規定。
上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，後者俗稱“開發貸”。從2020年上市銀行中報來看✖️，六大國有銀行中，涉房新增信貸占比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款占比超過30%🪿👷🏻♂️。
股份製銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款占比超過30%👩❤️👨，但由於整體體量較小，對行業融資影響或有限🦧。
前述股份製銀行人士指出，目前監管對於房地產融資整體態度為“穩中從緊”，對於銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量占比進行控製🙋🏻，納入MPA考核👨👦👦。包括但不限於永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建築業或其他行業流向房地產等。
多地房貸額度充足
“春江水暖鴨先知”，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。
在北京，由於嚴格的信貸杠桿限製0️⃣，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持☃️。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。
一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月🩸。他同時認為🈶，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現🛀🏿。
上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至於卡額度👩🏻🦰。
短期壓力或被誇大
受融資“三條紅線”以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關註房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資並未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處於中低水平💁🏿♀️。
近年來的一個趨勢是8️⃣，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況🚪。
貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄🧜🏽。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號❕，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。
從三季度結構來看🐏，八九兩月環比發債規模下降🦸🏿♀️，且降幅逐步擴大🥄，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力🙎🏽。房企為沖擊年度目標，搶占中秋👐🏼、十一雙節假期市場，或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。
從票面利率來看🕵🏽♀️，三季度境內外融資利率走高👳🏻♂️🏛。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲2️⃣，但從長期角度看仍保持中低水平👇🏽。融資環境趨緊與房企融資需求居高🍂🎃，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。
從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定👰🏿♀️，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低🙈，外部環境高度不確定性保持🧔🏽♀️，境外債市四季度短期債務占比或將大幅上升💵。
中原地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右🏹，遠遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動🏋🏽♀️。從房企融資看🫷🏿，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和🎇，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一👩🎤。